Mit REITs in Immobilien investieren für passives Einkommen

Mit REITs in Immobilien investieren für passives Einkommen

Immobilien als Geldanlage gehen immer, bedeuten aber auch viel Aufwand und oft kommst du nicht um einen Kredit herum. REITs bieten dir eine Möglichkeit, diese Unannehmlichkeiten zu umgehen und generieren regelmäßige, passive Einkommensströme.

Was sind REITs und wie funktionieren sie?

REIT bedeutet Real Estate Investment Trust. Es handelt sich hierbei um eine besondere Art von Immobiliengesellschaft, die einem besonderen rechtlichen Rahmen unterworfen sind.

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REITS sind keine Immobilienfondsonds im klassischen Sinne, sondern Unternehmen, die sich im Besitz und in der Regel auch im Betrieb von Immobilien befinden, welche Einkommen generieren, wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnungen und Hotels.

Das macht sie zu einer beliebten Geldanlage für Anleger, die passives Einkommen aufbauen möchten, ohne direkt Immobilien kaufen zu müssen.

📉 REITs werden an öffentlichen Börsen wie der New York Stock Exchange (NYSE) oder der NASDAQ gehandelt.

👩‍⚖️ Die rechtlichen Anforderungen und regulatorischen Rahmenbedingungen für REITs können je nach Land variieren. In den USA, wo REITs ihren Ursprung haben, sind sie dazu verpflichtet, mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten und mindestens 75% ihres Vermögens in Immobilien zu investieren. Der Vorteil liegt also auf der Hand: mehr Dividendenzahlungen.

🇩🇪 REIT's in Deutschland

In Deutschland wurden REITs im Jahr 2007 durch das REIT-Gesetz (REITG) eingeführt. Deutsche REITs, bekannt als G-REITs (German Real Estate Investment Trusts), müssen bestimmte Kriterien erfüllen:

  • Mindestens 90% des Gewinns müssen an die Aktionäre ausschüttet werden.
  • Mindestens 75% des Gesamtvermögens des REITs müssen in Immobilien investiert sein, und mindestens 75% der Einnahmen müssen aus der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf von Immobilien stammen.
  • G-REITs müssen an einer deutschen oder einer gleichwertigen ausländischen Börse notiert sein.
  • G-REITs sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, um eine Doppelbesteuerung der Anleger zu vermeiden.
🇦🇹 🇨🇭In Österreich und der Schweiz gibt es nach dem Stand von 2024 keine spezifische REIT-Regelung. Es gibt aber die klassischen Immobilien-Investmentfonds, die ähnliche Funktionen wie REITs erfüllen, oft aber nicht dieselben steuerlichen Vorteile genießen.

Insgesamt gibt es nur wenige, deutsche REITs, die auch erfolgreich sind. In den USA sieht es da schon anders aus. Dort ist das Investieren in Immobiliengesellschaften genau wie die Geldanlage in Aktien sehr verbreitet. Du solltest dich, wenn dich diese Art von Investment interessiert, nicht nur auf dem heimischen Markt umschauen.


Die Vorteile von REITs gegenüber dem klassischen Immobilieninvestment

Immobilien sind eine Anlageklasse, die sich über Jahre hinweg bewährt hat. Raum in dem Menschen arbeiten und wohnen wird immer gebraucht und das wird sich in der Zukunft auch nicht ändern. Gerade Anfängern wird aber oft von Immobilien abgeraten und das hat seinen Grund. Die Einstiegsbarrieren sind beim Immobilienkauf und der -vermietung höher. Du brauchst deutlich mehr Kapital. Kredite können hier zwar helfen, sollten aber nicht leichtsinnig aufgenommen werden. Bevor du viel Geld ausleihst, solltest du dich außerdem auskennen und der Immobilienmarkt ist taff.

Luxuriöses Wohnzimmer im englischen Stil mit Kamin
Immobilien (insbesondere vermietete) in Stand zu halten erfordert regelmäßigen Aufwand und Pflege. 🧹

Zweitens bedeuten Immobilien immer Arbeit, gerade wenn renoviert und vermietet wird. Viele Dinge lassen sich zwar delegieren, gerade dadurch schmälert sich aber oft die Rendite und man muss aufpassen nicht an unseriöse Anbieter zu geraten. Auch die steuerlichen Aspekte sind bei Immobilieninvestments nicht zu unterschätzen.

Beim klassischen Immobilienkauf gibt es also einige Hürden:

  • Viel Kapital notwendig 💰
  • Hoher Verwaltungsaufwand 🗂️
  • Steuerrechtliche Komplexität ⚖️

Warum REITs perfekt für passives Einkommen sind

Alle diese Nachteile hast du beim Investieren in REITs nicht. Du kassierst regelmäßig passiv Dividenden, während die Unternehmen sich mit Bauarbeiten, Mietern und co. herumschlagen dürfen.

Einfacher Einstieg 😌

Selbst mit 1000, 500 oder 100 € kannst du über REITs in Immobilien investieren. Du hast dann zwar kein ganzes Haus allein, aber bist auf dem Papier Miteigentümer an einer oder mehreren großen Immobilien, die du dir sonst nie leisten könntest. Und das ohne Kredit.

Mehr Diversifikation 🥚

Indem du neben ETFs, Aktien und Gold und Anleihen auch in REITs investierst, streust du dein Risiko. REITs investieren in verschiedene Immobilientypen und oft auch in unterschiedlichen Regionen. Das bedeutet für dich mehr Sicherheit als beim Kauf einer einzelnen Immobilie.

Geringer Verwaltungsaufwand 🗂️

Du sparst dir die Arbeit, die mit dem Besitz und der Verwaltung von Immobilien verbunden sind. Keine Sorge mehr um Reparaturen, Mietersuche oder Mietverträge – das übernehmen die Profis des REITs für dich. Wenn du in REITs investierst, kaufst du deine Anteile direkt an der Börse, ähnlich wie bei Aktien. Das bedeutet konkret kein Papierkram und keine Notargebühren.

Häufige Zahlungsströme 🤑

Aufgrund der Verpflichtung mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten, ist die Rendite bei vielen REITs sehr gut. Ein weiterer, großer Vorteil: Die Dividenden werden meist öfter ausgezahlt als bei Aktien: Vierteljährliche oder sogar monatliche Auszahlungen sind keine Seltenheit, insbesondere bei amerikanischen REITs.


Wohnzimmer mit Blick auf das Meer
Mit REITs hast du die Möglichkeit in Immobilienprojekte zu investieren, die dir sonst mit begrenztem Kapital nie zugänglich wären. 🏘️

Das sind die Risiken beim Investieren in REITs

Klingt alles so weit erstmal wunderbar. Aber, wie bei jedem Investment bergen REITs selbstverständlich auch Risiken.

Marktrisiken 📊

REITs sind Unternehmen, die am echten Immobilienmarkt tätig sind. Wenn dieser schwankt, dann kann sich das natürlich auch auf den Wert der, sowie die Auszahlung der Dividenden haben. Zu diesen typischen Marktrisiken gehören vor allem wirtschaftliche Abschwünge, sinkende Preise im Immobiliensektor oder steigende Zinsen. Da REITs oft hohe Schulden aufnehmen, um ihr Immobilienportfolio zu finanzieren, können steigende Zinsen die Kreditkosten erhöhen und die Gewinne schmälern, was sich auf die Dividenden auswirken kann.

Risiko von Mieterausfällen 🏘️

Da die Einkünfte von REITs überwiegend von Mieteinnahmen abhängen, besteht natürlich auch immer ein Risiko, dass Mieter großflächig ausfallen oder die Belegungsraten sinken, was wiederum die Einnahmen und somit auch die Dividendenausschüttungen verringern kann.

Managementrisiken 🧑‍💼

Die Leistung eines REITs hängt stark von der Qualität seines Managements ab. Experten vor Ort zu haben hat natürlich den Vorteil selbst keine Expertise mitbringen zu müssen. Allerdings können auch die besten Leute Fehlentscheidungen treffen. Ein schlechtes Asset Management oder unzureichende Strategien können sich entsprechend negativ auf die Performance auswirken.


Sind REITs etwas für dich?

Wenn du durch Immobilien passives Einkommen verdienen willst, dabei aber nicht unbedingt bereit bist dich zu verschulden oder dich mit der regelmäßigen Pflege deiner Immobilie auseinanderzusetzen, dann sind REITs etwas für dich. Insbesondere wenn du bereits in andere Anlageklassen investierst sind REITs eine tolle Möglichkeit, deine Geldanlagen zu diversifizieren. Die Frage, wie viel Prozent deines Vermögens du in diese spezielle Art von Immobilienfonds investieren solltest, hängt deiner Risikobereitschaft, deinen finanziellen Zielen und deinem bereits vorhandenen Portfolio ab.

- Als moderate/r Anleger/in solltest du 5% bis maximal 15% in REITs stecken

-Als Risikobereitere Anleger/in dürfen es zwischen: 15% bis 20% sein


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